De Claude Hirtzig, Vizepresident vun der Spuerkeess, gesäit d’Deierecht vun de Wunnengen zu Lëtzebuerg aus zwee verschiddene Wénkelen. Engersäits misst een sech d’Fro stellen, wat e Client sech kafe wëll a wat en sech tatsächlech leeschte kann. Dobäi spillt de Präis vum Haus eng Roll. An duerno stellt sech dann d’Fro nom Kredit: Wat kascht de Prêt, deen e warscheinlech muss maachen? Wat brauch e vu Garantien dofir? An anerersäits misst een sech am Kontext vun der Deierecht d’Fro vun der Offer stellen. „Den éischte Punkt, dee sécher op Lëtzebuerg zoutrëfft, ass, datt d’Offer net matgehalen huet mat der Evolutioun vum Land“, sou de Claude Hirtzig. Eist Land hätt all Joer 10.000 bis 15.000 nei Matbewunner kritt. D’Zuel vun de Bauten hätt an de leschte Joren net kéinte mat deem Rhythmus mathalen, seet hien. Dat wier an sengen Aen d’Haapterausfuerderung vum Land.

Et wier senger Meenung no net méiglech gewiescht, dësen Trend virauszegesinn. Engersäits wier dat jo och eng gutt Saach, well et weise géif, datt de Wuesstum zu Lëtzebuerg grouss ass, mee anerersäits géif et awer och weisen, datt mir net genuch bauen, fir eiser Demande entgéintzekommen. Well d’Demande immens héich wier, géifen als Konsequenz och d’Präisser klammen, erkläert hien. Haut kéim dann nach de Facteur vun de klammenden Zënsen derbäi, deen d’Kreditter ergo d’Präisser méi deier mécht. Dëse Phenomeen kéint ee säit annerhallwem Joer beobachten. 

Och d’Sophie Macri, verantwortlech fir d’Kommunikatioun bei der Raiffeisen, erkläert d’Präisdeierecht vun de Logementer zu Lëtzebuerg duerch den ekonomesche Wuesstem vun de leschte Joerzéngten. Dës Croissance wier hirer Meenung no op déi ganz héich Zounam vun Aarbechtskräften zeréckzeféieren, déi um Enn d’demografescht Potenzial vum Land iwwerschratt hätt. Fir der Aarbechtsdemande nozekommen, hätt Lëtzebuerg op Salariéen aus dem Ausland missten zeréckgräifen, vun deenen e groussen Deel heihinner wunne komm ass. D’Offer vun de Wunnengen hätt dëser héijer Demande awer net kënnen nokommen, erkläert si. Dozou kéim, datt d’Paie vun de Leit, déi sech eng Wunneng kaaft hunn, zimmlech héich sinn an datt déi lescht zéng Joer d’Kreditter, bis viru Kuerzem, extrem niddreg waren.

Aktuell géif den Immobiliemaart opgrond vun der Konjunkturkris stagnéieren, sou d’Sophie Macri. „Manner Immobilieverkeef ginn Hand an Hand mat manner Investissementer, wat als Konsequenz huet, datt manner gebaut gëtt, wärend d’Demande no Wunnengen ëmmer nach méi héich ass wéi d’Offer.“ Dat géif de Mangel u Logementer vis-à-vis vun enger Bevëlkerung, déi nach weider zouhëlt, verstäerken.

De Pascal Fraselle, verantwortlech fir d’Kreditter an d’Hypothéike bei der ING, erkläert eis, datt d’Ursaache fir d’Präisdeierecht multifaktoriell wieren. Besonnesch an de leschte fënnef Joer hätt een e grousst Ongläichgewiicht tëschent der knapper Offer an der héijer Demande kënne feststellen. Als Ursaachen nennt d’ING éischtens den héijen demografesche Wuesstem, zweetens d’Bauland, wat am Besëtz vun e puer wéinege Proprietairen ass, drëttens d’Investisseuren, déi virdeelhaft besteiert ginn, besonnesch wann se an de Neibau investéieren, a véiertens déi niddreg Zënsen, déi an de leschte Jore bei Bankkreditter gefrot goufen. Säit d’Zënse rëm klammen, hätt den Accès op Wunnengen sech nach weider verschlechtert, wat géif mat sech bréngen, datt nach manner Leit sech e Logement kéinte leeschten. D’Konsequenz dovunner wier, datt sech ëmmer méi Leit eppes loune wéilten, amplaz ze kafen, wat d’Locatiounspräisser weider an d’Luucht géif dreiwen.

Wéi eng Léisunge ginn et a wourunner scheitert et?

Net wierklech als Léisung betruecht de Claude Hirtzig vun der Spuerkeess, eppes un de Bankgarantien ze änneren. Déi wiere wichteg fir de Risikomanagement vun der Bank a sinn och zum Deel gesetzlech virgeschriwwen. Sou brauch zum Beispill e Primo-acquéreur, also een, deen sech fir d’éischt e Logement keeft, theoretesch keen Eegekapital mat an e Kredit ze bréngen. Mee dat wier awer och net ëmmer méiglech, jee no finanzieller Situatioun a jee no Präis vun der Wunneng. Fréier hätten d’Banken esouguer 102 Prozent vum Kafpräis kéinte léinen, fir zum Beispill d’Notaireskäschte mat ofzedecken, mee dat wier haut net méi erlaabt. Leit, déi schonn eng Wunneng besëtzen, mussen 10 Prozent Eegekapital hunn an déi, déi kafe fir ze verlounen, souguer 20 Prozent, seet de Claude Hirtzig. All dës Konditioune gesäit hien net als Stellschrauf, fir den Zougang zu enger Wunneng ze vereinfachen.

Eng aner Léisung, déi de Spuerkeess-Banquier nennt, sinn d’Zënsen. Déi sinn am Moment extrem héich, wat de Kafpräis vun enger Wunneng nach weider an d’Luucht géif dreiwen, mee och do hätt een als Bank keen Afloss drop. Déi si virginn an d’Banke missten sech dorunner halen. „Et kann ee just bieden, datt se erëm falen“, seet hien. Als drëtte Léisungsusaz nennt de Claude Hirtzig de Kafpräis, deen duerch eng méi grouss Offer kéint no ënnen ugepasst ginn. Hei wier een erëm am Zesummespill vun der Offer an der Demande. Fir datt d’Offer der Demande gerecht gëtt, géif et eigentlech just eng strukturell Léisung ginn: „Mir musse méi bauen an och méi séier bauen.“

Fir de Pascal Fraselle vun der ING géif eng Léisung doranner leien, staark ëffentlech Strategien ze entwéckelen, fir zum Beispill eng Partie vum Bauland duerch ëffentlech Institutiounen opzekafen, fir ënner anerem méi abordabele Wunnraum ze schafen. Hien ënnersträicht och d’Roll vun der Europäescher Zentralbank, déi mat hiren Zënshaussen d’Inflatioun wëll ofbremsen, an erkläert: „Zéien d’Präisser staark un, da kann d’Zentralbank deem entgéintwierken, andeems se de Leetzëns eropsetzt.“ Duerch dës Hausse solle manner Leit Zougang op e Kredit kréien an doduerch kéinten d’Wunnengspräisser agedämmt ginn. Déi lokal Banke géifen dës Zënshaussen direkt un hir Clientë weiderginn, erkläert de Pascal Fraselle.

D’Sophie Macri vun der Raiffeisen gesäit zwee respektiv dräi Léisungsusätz: D’Offer an d’Luucht setzen, andeems méi gebaut gëtt, d’Demande an der Gitt halen oder e Mix aus deenen zwee Punkten. „D’Entscheedung, déi richteg Léisung ze fannen, ass eng politesch oder awer och eng gesellschaftlech“, seet si. Et misst also de richtegen Equiliber tëschent verschiddenen Iwwerleeunge fonnt ginn. Si nennt als Beispiller de korrekten Ausbau vum Territoire, den Ëmweltschutz, déi natierlech Ressourcen, d’Liewensqualitéit, d’Verdeelung vun de Revenuen an d’sozial Gerechtegkeet.

D’Raiffeisen géif sech derfir asetzen, hir Clientë bei der Realisatioun vu Projeten ze ënnerstëtzen. Kënnt e Client an d’Laberenten, géifen hir Beroder mam Client zesummen no perséinleche Léisunge sichen, fir dem Client et weiderhin ze erméiglechen, datt e säi Prêt kann zeréckbezuelen. Et kéint een zum Beispill d’Lafzäit vum Kredit verlängeren oder en Deel an den Taux fixe ëmwandelen. Och d’Spuerkeess huet ufanks dës Joers, wéi d’Zënse staark geklomme waren, vill vun hire Clientë perséinlech kontaktéiert, fir iwwer hir Kreditsituatioun ze schwätzen an no eventuelle Léisungen ze sichen, seet de Claude Hirtzig.

Den Impakt vun der Multikris

Kréien d’Banken den Impakt vun der Multikris ze spieren? Jo, seet d’Sophie Macri vun der Raiffeisen. Verschidde potenziell Wunnengskeefer hunn d’Tendenz, hir Investitioun am Moment ze verschiben. Dat géif een un der reduzéierter Zuel vu Kreditdemandë gesinn, seet si. 2022 wieren d’Demandë fir e Prêt ëm 11 Prozent géintiwwer 2021 zeréckgaangen. Wéinst den héijen Zënse sinn d’Demanden an den éischte Méint vun 2023 nach eemol drastesch an de Keller gerutscht. „Mir erwaarden eis, datt d’Zënsen an den nächste Méint nach weider klamme wäerten, fir sech dann ze stabiliséieren an duerno liicht zeréckzegoen“, sou d’Raiffeisen-Spriecherin. D’Zënse wäerten sech op engem méi héijen Niveau apendelen, wéi mir dat bis virun zwee Joer gewinnt waren, sou hir Aschätzung. De Wunnengsmaart wäert gezwongenermoossen duerch eng Transitiounsphas goen, wärend där souwuel de Keefer wéi och de Verkeefer sech un dësen neie Kontext upasse mussen.

De Claude Hirtzig bezitt sech op de Rapport vum Immobiliesecteur, deen d’Zentralbank all Mount erausgëtt. Doraus geet ervir, datt d’Demandë fir Immobilieprêten aktuell ëm circa 40 bis 50 Prozent zeréckgaange sinn. D’Spuerkeess hätt awer hir Krittären, fir e Prêt ze kréien, net méi streng gemaach, verséchert hien. „Dat ass schwéier ze kommunizéieren“, seet hien. „D’Ratio-Krittäre sinn nach ëmmer déi selwecht bliwwen.“ An hire Berechnungen, fir e Kredit ze verginn, géif allerdéngs de Solde fir ze liewen, bedéngt duerch déi héich Inflatioun, an d’Luucht goen. De Problem wier virun allem dee vun der Kafkraaft. Déi wier eben zeréckgaangen. Am Abléck géif ee feststellen, datt vill Clienten um Internet Kredit-Simulatioune maachen an dobäi mierken, datt si esou e Kredit net gestemmt kréien. Dës Clientë géifen sech mol net bei der Bank mellen an nofroen, mee si géifen hire Projet direkt op Äis leeën an op besser Zäite waarden. D’Spuerkeess géif deemno net manner Prêten accordéiere wéi an der Vergaangenheet. „Wann der e Prêt hutt, deen elo 1.500 Euro méi de Mount kascht, well d’Zënse méi héich sinn, dann ass dat fir eng ganz Rei Leit net méi drobar, wou et virdrun awer drobar war“, erkläert hien.

Wat sinn d’Konditiounen, fir e Prêt ze kréien?

De Pascal Fraselle vun der ING betount, datt all Bank hir eege Politik mat hiren eegene Krittären hätt, no deenen si hir Prête verginn. D’ING géif ënner anerem follgend Elementer betruechten: D’Fäegkeet vum Client, de Kredit zeréckzebezuelen, d’Verscholdung vum Haushalt oder och d’Verpflichtung, fir genuch Eegekapital ‒ ofhängeg vum Bien, deen ee keeft ‒ matzebréngen. All Dossier géif Fall fir Fall studéiert ginn.

De wichtegste Krittär wier et, ze kucken, ob de Client et packt, de Prêt vun der Wunneng ofzebezuelen, seet de Claude Hirtzig. Dofir gëtt engersäits de Kafpräis vum Haus gekuckt an ob dee berechtegt ass fir dee Logement. Anerersäits ginn dann de Salaire vum Keefer souwéi aner Revenuen an d’Eegekapital dogéintgesat. Et kann och nach e Garant an den Dossier mat erageholl ginn, dee bierge kéint. Domadder ginn da Simulatioune gemaach an déi ginn dann en plus engem Stresstest ënnerzunn, wéi zum Beispill enger Hausse vun den Zënsen. Et gëtt also gepréift, ob dat Ganzt och ënnert verschäerfte Bedéngungen nach standhält, sou de Spuerkeess-Beroder. An éischter Linn soll domadder garantéiert ginn, datt de Keefer eng gewësse Liewensqualitéit bäibehale kann an all Mount nach genuch Suen iwwreghuet, fir dezent kënnen ze liewen. Schliisslech soll evitéiert ginn, datt de Client säin Haus misst verkafen, falls en net méi nokomme géif, de Kredit zeréckzebezuelen.

D’Sophie Macri präziséiert, datt d’Raiffeisen Prête fir verschidde Projete ka ginn: fir Bauterrainen, Wunnengen, Haiser, Logementer fir ze verlounen oder Zweetwunnengen, och am Ausland. Den Taux kann als Taux fixe, Taux variable oder als Mëschung aus deenen zwee festgeluecht ginn. D’Dauer vun de Kreditter beleeft sech an der Reegel op minimum 5 bis maximum 30 Joer. Dat géif vum Kafpräis, awer och vum Alter vum Keefer ofhänken. De Claude Hirtzig erkläert: „All Dossier, dee machbar ass, gëtt gemaacht an et gëtt eng Léisung gesicht, fir e kënnen ze maachen, ëmmer mam Krittär, datt de Client et ka stemmen.” Zum Beispill kéint een d’Mechanisme sou wäit upassen, datt een och e Bausparvertrag mat eranhëlt, fir e Projet kënnen unzegoen. Am Moment hätt hien d’Gefill, datt jiddereen op eppes waart, awer kee genau wéisst, op wat. Dobäi wier et awer och elo interessant, trotz héijen Zënsen, Projeten unzegoen. Zum Beispill Renovéierungsprojeten. De Claude Hirtzig seet, datt d’Handwierker am Moment méi Zäit hätten ‒ dovunner kéint een elo gutt als Proprietaire, deen säi Logement renovéiere wëll, profitéieren. „Dat hëlleft dem Proprietaire, den Handwierker, de Baufirmen a schliisslech och dem Marché, deen eis alleguer betrëfft“, seet hien.